加国房市若崩盘 穆迪：温房价跌35%

评级机构穆迪（Moody"s Investors Service）昨天公布一份报告显示，如果加拿大发生像美国2008年般的房市崩盘，即加拿大房价平均跌下25%至35%，包括加国六大银行在内的主要房贷银行，将损失高达120亿元，而加拿大按揭及房屋公司（CMHC）在内的按揭保险公司，也将损失高达60亿元。穆迪公司的报告旨在考察诠释加拿大金融银行体系，对房地产市场巨幅波动的抗压能力，以及如何应对利率突然上涨，或人口大量失业、无力偿还房屋贷款等突发情况。报告指后一种情况发生的机率更高，但通常也只在全球经济衰退的大背景下才会发生，因为加国经济对全球经济的倚赖性越来越高。

报告指加国家庭债务高企，与家庭收入越来越不成比例，加上房屋价格不断上涨，事实上已出现类似美国2008年金融危机前的情形。报告指一旦出现全国范围内的房价下调，跌幅可能高达25%，卑诗省和安省这样房市火热的地区，房价跌幅可能达35%。

“可几季内筹足应急资金”

对于房贷银行而言，一旦发生断供、银行需要收回抵押房屋及拍卖的情况，以目前卑诗省为例，价值100万元的房产，银行仅能收回约55万元。除了考虑房价缩水35%之外，银行收回抵押房时还要支出一定成本，包括律师费、地产经纪佣金及必要的房屋维修费用等，合计约10万元。

不过，报告又指加国银行在一旦出现房价大跌情况下，虽然要面对重大损失，但仍可保存基本力量，不致于遭受灭顶之灾，其偿付能力不至受到危胁。报告指银行可能在几个季度内筹集到足够的应急资金。加拿大帝国商业银行（CIBC）可能是例外，与其他银行相比，该银行国内市场房贷业务的比例偏高，而皇家银行损失绝对数额将是各银行中最大。

报告指加拿大金融体系本身的一些结构性特点，降低了美国式的房屋市场大面积大规模深度下跌在加拿大发生的机率，包括加国有明确的政府担保的房贷保险，次级贷款的发生率较低，资产证券化的现象也没有美国那么普及和流行。此外，加国政府也由美国2008年金融危机中看到了教训和危机，从而采取更加稳健的金融管理政策。

报告对于加拿大家庭的债务水平直线上升表示担心，指尽管加拿大的房贷质量优于美国，但随着家庭债务的增加，加拿大人抵抗失业及升息等金融风波的能力明显减弱。报告指截止今年3月，加拿大人的房贷欠债，包括现有房屋再抵押获得的信用额度（lines of credit），总额高达1.6万亿，比起10年翻倍还不止。

“消费者负债过高，势必会对失业、升息等造成的冲击进一步丧失抵御能力，结果是无力支付房贷的情况更易发生”。

报告表示，“同时，房屋价值在市场上被过高估计，超出其实际价值，也带来越来越多的不安。抵押房屋的价值虚高，以及法律诉讼等因素也会带来银行的进一步损失”。

报告指加国银行推出的五年浮动利率也增加了借贷者的风险，一旦出现因利率上调而无力还贷的情况，银行大量没收抵押房屋以拍卖，会令市场上的房价进一步下跌。此外，占加国房贷总数大约6%的较少监管的高风险贷款，一旦在出现房市崩盘时，会加速房屋价格的跌幅，因这些贷款会最先出现断供情况，导致债权人没收抵押房屋拍卖情况增多，加速房价下跌。