房屋贷款-高级篇

显示全部楼层 · 发表于 2009-8-18 11:59:40

相信看完之前初级和中级篇的各位网友已经对房贷有了一个大致的了解的，那么现在我们要讨论的就是房贷的高级篇。
首先要讨论的是房贷类型的选择，很多人都不知道应该是选浮动的好，还是固定的好，毕竟浮动的同固定的比，利息比较低。但是，是最适合的吗？不一定。
先复习一下浮动利率和固定利率。浮动是根据基准利率的变化而变化，如果基准利率上调，那么浮动利率也会跟着上调，反之亦然。固定利率则是同金融机构谈好一个利率，之后合同期内，不管基准利率如何变化，都会固定在合同上谈好的利率。
还有，现在有1年期，2年期，3年期，5年期，甚至还有更多年的房贷合同，我应该选哪个呢？这些都应该按照客人的理财目的来进行分析。
第一种情况，也是绝大部分中国人会选的，那就是购房自住。在这个情况下，选择什么样的房贷呢？这个同家庭收入和每月的现金流有关。比如说有人月收入和开销基本持平，在这个情况下，房贷最好是签的越长越好，虽然会交更多的利息，但是由于时间拉长，那么每月还贷额就比较小，这样负担也比较小。因此这样的家庭应该考虑固定利息，然后考虑5年为一期的房贷。以求稳定。
但是如果家庭收入比较高，每月现金流比较充裕又想尽早还清房贷，那该怎么选呢？其实不是大问题，因为很多房贷哪怕是封闭式的，都可以每年多还本金的10%-15%。然后每个月可以付双倍的房贷。假设首付20%的话，基本上5年内可以还清。所以在这里我的建议是房贷尽量选35年的，这样每月负担比较小，而且如果资金充裕，同样可以早点还清房贷。
第二种情况，也就是购房出租，这样的话应该怎么选呢？既然是要通过出租房屋来获取收益，那么当然开销是越少越好了，此时房贷也应该尽量选择利息比较低的。不过，这个同时要考虑市场因素，这个不是指房屋升值或者贬值，而是金融市场的变化。因为反正也是出租收取租金，只要每个月房租可以涵盖各种开销就没多大问题。所以即使贬值，只要不卖掉房子就没事。例如，在经济发展或者是增长期，此时利息是越来越高的，因此，这个时候的利息一般都比较高，所以浮动利息是基准利率减多少多少。之后就是经济的高点，然后开始下跌，那么这是基准利率也会跟着下跌，此时这种浮动利率的优势就出现了，特别是头2年买了房子的朋友们，现在你们的浮动利息是不是在1点几啊？
那么现在是经济低迷期，此时基准利率比较低，2.25，此时的浮动利率是基准利率加多少多少，可以肯定的是在经济开始恢复的时候，基准利率一定会涨上去，那么此时如果选浮动利率的话，将来基准利率涨上去，就会不怎么划算了。因此，现在选固定利率是比较合适的。
由于是打算出租，所以是一个比较长期的投资，因此，选择时间比较长，例如35年的封闭式房贷比较合适。

第三种情况，也就是我们国内俗称的“炒楼”。对于这样的人来说，房产在手的时间不会超过1年，所以不宜选择长期的房贷，但是还是要坚持35年的还款，因为假设短期房产无法出手，也不至于白交很多的房贷。同时，因为是打算房屋增值就抛出赚取差价，所以房贷要选择开放式，避免缴纳罚金。
PS。炒楼的时候要考虑各种开销，不能仅仅考虑房产本身的价值增长，同时地税，物业费等持续性费用也必须考虑进成本计算。一般来说，房产在交易的时候必须要考虑closing cost，这个是按照房产价值的1.5%-2%来计算，也就是说，如果房产一年无法增值比较高的话，是没有“短炒”的价值的。